申请日本經營管理簽證需要哪些办公条件？ 外国人租赁合同的注意事项说明

要获得日本企业管理签证，经营企业的办公室必不可少。 办公室不仅仅是一个空间，还必须足够大、设备齐全、足够独立，以适应业务的性质。

在审查过程中，将详细检查租赁协议的内容和办公室的状况。 需要注意的是，家庭办公室和租赁办公室在获得许可时需要满足一定的条件。

本条要点如下。

✓获得日本經營管理簽證必须满足办公室要求 ✓办公室合同应以法人实体的名义签订，并用于商业目的 ✓办公室必须是一个独立的空间，并且设备齐全

本文详细介绍了被认定为办事处的要求以及不同类型的企业和办事处形式。

1. 申请日本經營管理簽證 的办公要求是什么？

要获得企业管理签证，您必须满足经营企业的 “办公室要求”。 如果您已在日本开展业务，则必须在日本设有办事处。

另一方面，如果业务尚未开始，则必须在日本拥有可用作办公室的设施，以便开展业务。

办公室必须是独立的。 不允许租用办公室或没有隔断的虚拟办公室。 还应注意的是，住宅和办公室必须符合要求。

【重要】关于经营・管理签证要件变更的可能性（截至2025年8月的信息）

据报道，预计在2025年10月前后，经营・管理签证的取得要件可能将被大幅收紧。虽然目前尚未最终确定，但主要可能的变更点如下：

・注册资本要求的提高
（现行）500万日元以上 → （修订方案）3000万日元以上

・常勤职员雇用的强制化
（现行）可在注册资本要件和雇用要件中选择 → （修订方案）在满足注册资本要件的同时，必须雇用“至少1名”常勤职员

・经营者的经历・学历要求新增
“3年以上的经营・管理经验”或“相当于硕士以上的经营・管理相关学位”

今后，若您正在考虑在日本创业或申请经营・管理签证，需要在准备过程中充分考虑上述要件可能发生的变化。

关于最新的信息以及根据您自身情况所需办理的具体手续，欢迎随时向本事务所咨询。

2. 日本經營管理簽證的办公要求

申请商业管理签证时，确保有合适的办公场所非常重要。 您需要提交所有必要文件，如办公室租赁协议、办公室照片、网络连接和水电合同。

在筛选过程中，租赁协议的内容会受到特别严格的审查，因此需要提供文件证明该办公室是用于商业用途，并且作为一个独立空间得到了妥善管理。

根据办公室的位置和租赁类型，可能还需要其他文件。 因此，在选择房产和签订合同时，您应事先确认该房产是否符合您的签证要求，并准备好必要的文件。

2-1. 公司必须以法人实体的名义成立

办公室租赁合同必须以法人实体的名义签订。

如果是在公司成立前签订的办公室租赁合同，则先以法人代表的个人名义签订合同，公司成立后再变更为法人名义。

因此，有必要在签订合同时提前告知房地产中介公司变更为法人名称。

2-2. 商业用途

确保在办公室租赁协议的 “预期用途 ”一栏中注明 “商业用途”。

如果在合同的 “使用目的 ”一栏中注明 “住宅用途”，则该办公室很可能不被认定为办公室。

万一合同中注明了 “住宅用途”，您应采取一些措施，比如签订一份特别协议，允许将办公室用作 “商业用途”。

2-3.公司必须是一家真实存在的公司

要获得商业管理签证，办公室必须具有实际的商业用途。

为满足对办公室的要求，办公室必须配备基本设施。 具体来说，办公室必须配备办公桌、电话、传真机、电脑等，以便开展商务活动。

此外，办公室的外观也必须符合要求。 最好有写有公司名称的招牌、铭牌和邮筒。

2-4. 成为一个独立的办事处

办公室必须是一个独立的空间。 因此，办公室必须用墙、门或其他隔断与其他空间明显分隔。

通常情况下，不允许共用办公室，但也有例外情况，这取决于建筑物的结构。 如果空间被完全分隔成私人房间，则可能是允许的。

我们所希望的是有明确分隔和隐私的私人办公室。 满足这些要求将增加获得签证的机会。

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3. 能否获得日本經營管理簽證取决于办事处的类型

要获得商务管理签证，先决条件是在日本设立办事处。 为了获得商务签证，办公室必须满足某些条件。

例如，如果您将房屋作为住所和办公室，则办公室和住宅区必须明确分开，您还必须准备一份文件，确定水电费和其他共同费用的分摊比例。

本节将以以下四种类型的办公室为例，说明能否获得商业管理签证取决于办公室的类型：出租办公室、家庭办公室、商店和虚拟办公室。

3-1. 出租办公室

要将租来的办公室用作商业管理签证的办公室，必须满足一些条件。 首先，办公场所必须适合业务需要。

这对于口译和翻译或设计等行业来说不成问题，但对于餐馆或汽车出口商等需要实际空间的行业来说则不可接受。

其次，必要的设施也必须到位。 除了电话和互联网连接等基本设施外，场所还必须配备经营业务所需的设备。

同样重要的是，办公空间必须与其他空间隔开。 免费办公桌计划和联合办公空间不符合办公要求，因为它们不是独立的。

3-2.家庭和办公室（在家运行）

将住宅用作办公室时，通常需要明确划分住宅和办公空间，特别是在申请商业管理签证时。 本节将解释对公寓和住宅的具体要求。

单元房

如果您将公寓用作办公室，将很难获得商业管理签证。 移民局会判定办公区和住宅区紧密相连，从而增加获得许可的难度。

即使公寓很宽敞，也很难获得商务管理签证，因为办公区和居住区无法明确分开。

危房

如果一栋房屋既是住宅又是办公室，那么一楼是办公室，二楼是起居室，这样的布局更有可能被批准为办公室。

但是，如果一楼是起居室，而二楼是通过起居室进入的，则很难证明其作为办公室的独立性，也很难获得许可。 如果布局允许通过外部楼梯直接进入二楼，则有可能获得将二楼用作办公室的许可。

无论哪种情况，重要的是，布局应允许在不经过起居室或餐厅等私人区域的情况下进入办公室。

购物

对于按摩院和餐馆等店铺型企业来说，办公场所也是一项重要要求。

如果您能在店内客户服务区以外找到一个用隔板等隔开的办公场所，并能将其注册为总公司所在地，您就不需要租用与店面分开的办公场所。 如果店内无法提供办公场所，则必须租用外部办公室或其他场所。

需要注意的是，在某些情况下，租用外部办公室并获得经营管理签证后，为了降低成本，可能会取消该办公室。 但是，如果取消办公室，在下次续签时可能会出现不一致的情况，签证可能会被拒签。 因此，应注意不要轻易取消办事处。

3-3 虚拟办公室

在申请企业管理签证时，虚拟办公室不被视为办公室。

虽然虚拟办公室对低成本创业的外国企业家来说是一个很有吸引力的选择，但在申请商业管理签证时必须谨慎。

要获得企业管理签证，经济活动必须由一个单一的管理实体在固定地点开展，并持续、定期地配备人员和设备。

由于虚拟办公室无法满足这些要求，因此如果要获得签证，必须确保有实际的营业场所。

4. 有关设立日本經營管理簽證办事处的案件

本节介绍了出入境管理机构 “外国管理人员居留标准说明 ”中的例子。 请注意，为清晰起见，这些信息以要点形式概述。

4-1.办事处被承认为办事处的实例

以下案例被认定为办事处。

[案例 1.]

1. A 申请变更其居留身份，以便在日本开设一家私人餐馆。
2. 与所申请房产有关的租赁协议规定，使用目的为 “居住”。
3. 但是，他与房东签订了一份特别协议，允许将该房产用作 “公司办公室”。
4. 这被认为是为了确保商务办公室的安全。

[案例 2.]

1. B 申请了在日本进口、出口、加工和销售海产品的资格证书。
2. 总公司使用了负责人的住宅，但租赁了工商会所有的一处房产作为分公司。
3. 这被视为确保了营业地。

[案例 3.]

1. C 申请了在日本成立股份公司经营销售业务的资格证书。
2. 公司的办公室和住宅部分有不同的入口，办公室入口处放置了公司名称的标志。
3. 此外，该办公室还配备了电脑、电话、办公桌和复印机等业务设备，证明正在开展业务。
4. 基于这些情况，该办公室被认为是安全的。

4-2. 办事处不被承认为办事处的情况

办事处不被承认为办事处的案例包括。

[案例 1.]

1. D 申请延长其在日本的逗留期限，以成立一家有限责任公司并从事经营活动。
2. 然而，经过调查，确定营业地为 D 的住所。
3. 办公室、邮箱或入口处都没有任何标志。
4. 房间里没有任何经营业务所需的设备或固定装置，也没有员工的工资单或考勤记录。
5. 在房间里只发现了一般的家庭用品，而且该营业场所未被评估为安全的。

[案例 2.]

1. E 申请了在日本成立有限责任公司的资格证书，以开展销售总代理业务。
2. 然而，从提交的文件中可以推断，营业场所是一个住宅空间。
3. 调查显示，营业场所是一栋两层公寓楼，信箱上或入口处没有任何标明公司名称的招牌。
4. 此外，住宅内没有办公设备，只有家具和其他日常生活所需的设备。
5. 因此，该营业场所不被视为安全的。

[案例 3.]

1. F 申请变更在留资格许可，以便在日本成立一家有限责任公司从事设计工作。
2. 然而，提交的文件显示，营业场所并不在公司或其经理名下，而是在一名雇员名下。
3. 经证实，该房产被用作该雇员的住所，水电费也是以该雇员的名义支付的。
4. 房东同意将该房产用于住宅以外的用途也未得到证实。
5. 由于这些原因，该营业场所未被认定为安全的。

参考资料：出入境管理事务所｜明确外国管理人员的居留资格标准

5. 在建立商业环境后申请日本經營管理簽證

获得商业管理签证的主要先决条件是您确实已经做好了开业的准备。 从获得办公室到成立公司和获得营业执照，您必须做好开业准备。

不过，如果您来日本是为创业做准备，也可以选择 “四个月的企业管理签证”。

为谨慎起见，用商务签证以外的签证经营公司属于非法就业。 即使您的签证还有剩余时间，也应在创业前获得商务签证。

最后，以个体经营者身份申请工商管理签证也是可行的，但由于涉及的障碍较多，建议您成立一家公司。

6. 摘要

本文介绍了申请企业管理签证的办公要求。 内容概述如下。

获得日本經營管理簽證必须满足办公室要求 ✓办公室合同应以法人实体的名义签订，并用于商业目的 ✓办公室必须是一个独立的空间，并且设备齐全

要获得商业管理签证，必须满足办公室要求。 公司必须有独立的办公场所，并以法人实体的名义签订租赁协议。

此外，办公室必须明确划分为商业用途，并配备基本设施。 应特别注意虚拟办公室和家庭办公室，因为这些原则上是不允许的。

成功获得签证的关键在于了解各类办公室的具体条件和注意事项，并选择适合您业务活动的房产。 确保必要的文件齐全，申请顺利。

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