申请日本經營管理簽證需要哪些办公条件？ 外国人租赁合同的注意事项说明

要获得日本企业管理签证，经营企业的办公室必不可少。 办公室不仅仅是一个空间，还必须足够大、设备齐全、足够独立，以适应业务的性质。

在审查过程中，将详细检查租赁协议的内容和办公室的状况。 需要注意的是，家庭办公室和租赁办公室在获得许可时需要满足一定的条件。

本条要点如下。

✓必须满足严格的事务所要求 为了证明事业的真实存在，取得经营管理签证必须满足严格的办公场所要求。 ✓【最重要】2025年10月16日法案修改 根据2025年10月16日生效的法律修正案，原则上不再允许将住所（家庭住宅）兼作事务所使用。 ✓租赁合同必须以法人名义签署 事务所的租赁合同必须以公司名义（法人名义）签订，并确保合同中注明的用途为“事业用（商用）”。 ✓必须是独立的办公空间 事务所必须是拥有墙壁等隔断的独立空间，并且必须配备开展业务所需的办公设备。 ✓仅限独立空间型的共享办公室，不允许使用虚拟办公室 租赁办公室（Rental Office）仅限独立隔间类型（个室）才符合条件，虚拟办公室（Virtual Office）则不被认可。

本文详细介绍了被认定为办事处的要求以及不同类型的企业和办事处形式。

1. 申请日本經營管理簽證 的办公要求是什么？

要获得企业管理签证，您必须满足经营企业的 “办公室要求”。 如果您已在日本开展业务，则必须在日本设有办事处。

另一方面，如果业务尚未开始，则必须在日本拥有可用作办公室的设施，以便开展业务。

办公室必须是独立的。 不允许租用办公室或没有隔断的虚拟办公室。 还应注意的是，住宅和办公室必须符合要求。

【2025年10月16日施行】经营管理签证新制度与事务所要求的严格化

自2025年10月16日起，经营管理签证的取得条件已大幅收紧。随着资本金门槛提高至3,000万日元以上，并要求必须雇佣至少一名常勤职员，政府对事业规模的要求已显著提高。

与之相对应，对办公场所（事务所）的要求也变得更加严格。其中最重要的变化是，出入国在留管理厅正式宣布：“原则上不再允许将住宅兼作办公地点”。这一政策表明，官方要求明确区分经营活动与私人生活，并将更严厉地审查事业的真实性。今后在筹备办公室时，必须以这一新准则为前提进行准备。

2. 日本經營管理簽證的办公要求

申请商业管理签证时，确保有合适的办公场所非常重要。 您需要提交所有必要文件，如办公室租赁协议、办公室照片、网络连接和水电合同。

在筛选过程中，租赁协议的内容会受到特别严格的审查，因此需要提供文件证明该办公室是用于商业用途，并且作为一个独立空间得到了妥善管理。

根据办公室的位置和租赁类型，可能还需要其他文件。 因此，在选择房产和签订合同时，您应事先确认该房产是否符合您的签证要求，并准备好必要的文件。

2-1. 公司必须以法人实体的名义成立

办公室租赁合同必须以法人实体的名义签订。

如果是在公司成立前签订的办公室租赁合同，则先以法人代表的个人名义签订合同，公司成立后再变更为法人名义。

因此，有必要在签订合同时提前告知房地产中介公司变更为法人名称。

2-2. 商业用途

确保在办公室租赁协议的 “预期用途 ”一栏中注明 “商业用途”。

如果在合同的 “使用目的 ”一栏中注明 “住宅用途”，则该办公室很可能不被认定为办公室。

万一合同中注明了 “住宅用途”，您应采取一些措施，比如签订一份特别协议，允许将办公室用作 “商业用途”。

2-3.公司必须是一家真实存在的公司

要获得商业管理签证，办公室必须具有实际的商业用途。

为满足对办公室的要求，办公室必须配备基本设施。 具体来说，办公室必须配备办公桌、电话、传真机、电脑等，以便开展商务活动。

此外，办公室的外观也必须符合要求。 最好有写有公司名称的招牌、铭牌和邮筒。

2-4. 成为一个独立的办事处

办公室必须是一个独立的空间。 因此，办公室必须用墙、门或其他隔断与其他空间明显分隔。

通常情况下，不允许共用办公室，但也有例外情况，这取决于建筑物的结构。 如果空间被完全分隔成私人房间，则可能是允许的。

我们所希望的是有明确分隔和隐私的私人办公室。 满足这些要求将增加获得签证的机会。

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3. 能否获得日本經營管理簽證取决于办事处的类型

要获得商务管理签证，先决条件是在日本设立办事处。 为了获得商务签证，办公室必须满足某些条件。

所选办公场所的形态，将直接决定其是否能被认可为经营管理签证的事务所，而不同形态之间的判定结果存在巨大差异。特别是随着2025年法案的修改，评判基准已发生了翻天覆地的变化。

3-1. 出租办公室

虽然可以将租赁办公室（Rental Office）用作事务所，但并非任何契约形式都符合要求。

符合认可条件的案例

租用通过墙壁和门锁完全隔断的独立个室。在这种情况下，通常会被认为确保了事业的独立性，从而更容易通过审查。

不予认可的案例

对于没有固定座位的自由席方案（Free Desk），或是仅用低矮隔板简单分隔的共享办公空间，由于无法确保事业的独立性，将不被视为正式事务所。

3-2.家庭和办公室（在家运行）【原则上不予认可】

根据2025年10月的法案修改，原则上不再允许将住所的一部分作为事务所来申请经营管理签证。这一政策基于以下考量：对于修改后的经营管理签证所要求的业务规模（如资本金3,000万日元以上、雇佣常勤职员等）而言，“住所兼事务所”的形式难以证明事业的真实性与独立性。

公寓

虽然以往这一方式就已非常困难，但在新制度下，请将其视为“事实上已不可能”。这是因为居住空间与办公空间紧密相连，无法实现明确的物理隔离。

独栋房屋

以往在“一楼作为事务所且拥有独立入户门”等条件下尚存获批空间，但在新制度下，这已变得极其困难。即便存在极其个别的例外情况，也必须以“任何人都能客观认可”的形式，证明经营活动与私人生活已完全独立，其门槛（难度）非常之高。

结论是，今后在申请经营管理签证时，应当认为：除住宅外，另行租赁独立的“事业用（商用）物件”已是必不可少的先决条件。

3-3 虚拟办公室【不予认可】

虚拟办公室（Virtual Office）仅提供地址及电话号码的租赁服务，并不存在用于开展经营活动的物理空间。因此，它无法满足经营管理签证的事务所要求，不予认可。在以“资本金3,000万日元”的大规模经营为前提的签证申请中，如果办公地点是虚拟的，会引发官方对事业真实性的严重质疑，因此必须坚决避免。

4. 有关设立日本經營管理簽證办事处的案件

以下介绍的是出入国在留管理厅在2025年10月法案修改前公布的案例。虽然其中关于如何判断事务所“真实性”的基本思路具有参考价值，但关于“住所兼事务所”的获批案例（案例1、2、3），在新制度下并不保证能获得同样的许可。如前所述，由于目前原则上已不再认可住所兼事务所，请务必仅将这些案例作为过去的参考资料。

4-1.办事处被承认为办事处的实例

以下案例被认定为办事处。

[案例 1.]

1. A 申请变更其居留身份，以便在日本开设一家私人餐馆。
2. 与所申请房产有关的租赁协议规定，使用目的为 “居住”。
3. 但是，他与房东签订了一份特别协议，允许将该房产用作 “公司办公室”。
4. 这被认为是为了确保商务办公室的安全。

[案例 2.]

1. B 申请了在日本进口、出口、加工和销售海产品的资格证书。
2. 总公司使用了负责人的住宅，但租赁了工商会所有的一处房产作为分公司。
3. 这被视为确保了营业地。

[案例 3.]

1. C 申请了在日本成立股份公司经营销售业务的资格证书。
2. 公司的办公室和住宅部分有不同的入口，办公室入口处放置了公司名称的标志。
3. 此外，该办公室还配备了电脑、电话、办公桌和复印机等业务设备，证明正在开展业务。
4. 基于这些情况，该办公室被认为是安全的。

4-2. 办事处不被承认为办事处的情况

办事处不被承认为办事处的案例包括。

[案例 1.]

1. D 申请延长其在日本的逗留期限，以成立一家有限责任公司并从事经营活动。
2. 然而，经过调查，确定营业地为 D 的住所。
3. 办公室、邮箱或入口处都没有任何标志。
4. 房间里没有任何经营业务所需的设备或固定装置，也没有员工的工资单或考勤记录。
5. 在房间里只发现了一般的家庭用品，而且该营业场所未被评估为安全的。

[案例 2.]

1. E 申请了在日本成立有限责任公司的资格证书，以开展销售总代理业务。
2. 然而，从提交的文件中可以推断，营业场所是一个住宅空间。
3. 调查显示，营业场所是一栋两层公寓楼，信箱上或入口处没有任何标明公司名称的招牌。
4. 此外，住宅内没有办公设备，只有家具和其他日常生活所需的设备。
5. 因此，该营业场所不被视为安全的。

[案例 3.]

1. F 申请变更在留资格许可，以便在日本成立一家有限责任公司从事设计工作。
2. 然而，提交的文件显示，营业场所并不在公司或其经理名下，而是在一名雇员名下。
3. 经证实，该房产被用作该雇员的住所，水电费也是以该雇员的名义支付的。
4. 房东同意将该房产用于住宅以外的用途也未得到证实。
5. 由于这些原因，该营业场所未被认定为安全的。

参考资料：出入境管理事务所｜明确外国管理人员的居留资格标准

5. 在建立商业环境后申请日本經營管理簽證

获得商业管理签证的主要先决条件是您确实已经做好了开业的准备。 从获得办公室到成立公司和获得营业执照，您必须做好开业准备。

不过，如果您来日本是为创业做准备，也可以选择 “四个月的企业管理签证”。

为谨慎起见，用商务签证以外的签证经营公司属于非法就业。 即使您的签证还有剩余时间，也应在创业前获得商务签证。

最后，以个体经营者身份申请工商管理签证也是可行的，但由于涉及的障碍较多，建议您成立一家公司。

6. 摘要

本文介绍了申请企业管理签证的办公要求。 内容概述如下。

✓必须满足严格的事务所要求 为了证明事业的真实存在，取得经营管理签证必须满足严格的办公场所要求。 ✓【最重要】2025年10月16日法案修改 根据2025年10月16日生效的法律修正案，原则上不再允许将住所（家庭住宅）兼作事务所使用。 ✓租赁合同必须以法人名义签署 事务所的租赁合同必须以公司名义（法人名义）签订，并确保合同中注明的用途为“事业用（商用）”。 ✓必须是独立的办公空间 事务所必须是拥有墙壁等隔断的独立空间，并且必须配备开展业务所需的办公设备。 ✓仅限独立空间型的共享办公室，不允许使用虚拟办公室 租赁办公室（Rental Office）仅限独立隔间类型（个室）才符合条件，虚拟办公室（Virtual Office）则不被认可。

要获得商业管理签证，必须满足办公室要求。 公司必须有独立的办公场所，并以法人实体的名义签订租赁协议。

此外，办公室必须明确划分为商业用途，并配备基本设施。 应特别注意虚拟办公室和家庭办公室，因为这些原则上是不允许的。

成功获得签证的关键在于了解各类办公室的具体条件和注意事项，并选择适合您业务活动的房产。 确保必要的文件齐全，申请顺利。

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