外国人が日本で不動産を購入する際の規制はある？購入の注意点も解説

国会では、外国人の不動産購入による規制の法案が、安全保障上の観点から議論されています。日本における不動産購入は、多くの外国人投資家にとって魅力的な投資先となっているため、規制については関心度の高いトピックスでもあります。

外国人の不動産購入にこれまで、大きな法規制はありませんでしたが、近年、安全保障や水源保全の観点からその動向が注視されていました。そしてついに2025年、政府は外国人による大規模な土地取得の実態把握に乗り出すための新しい制度を開始しました。本記事では、既存の規制に加え、この最新の動きについても詳しく解説します。

今回の記事のポイントは以下のとおりです。

✓　外国人の不動産購入は原則として自由だが、大規模な土地取引では新たに国籍等の届出が義務付けられる ✓　重要土地等調査法による特別注視区域内の土地では日本人・外国人ともに不動産購入については、売買契約締結前に事前届出が必要 ✓　注視区域・特別注視区域内の土地等を利用して機能阻害行為が行われた場合等に、土地等の利用者に対し、必要な措置をとるべき旨の勧告・命令がされる ✓　日本以外の国では、外国人による不動産の購入制限が設けられているケースがある ✓　外国人が日本で不動産を購入する際には、外国人住民票（海外居住外国人は、自国又は居住国の住民登録証明書や宣誓供述書）、印鑑証明書（ない場合は、自国又は居住国の宣誓供述書）の準備が必要となる ✓　購入手続きについては、外国人特有の専門知識が必要なため、経験のある不動産業者と司法書士のサポートを受けるべき

結論から言うと、外国人の不動産購入の制限は、現在ありません。そして、外国人の不動産購入の手続きの流れや必要書類を事前に知っておくことで、スムーズで安全な不動産購入につながります。

外国人が日本の不動産を原則規制はなく購入することができます。
購入する際には重要土地等調査法に基づく「事前届出」や外国人住民票・印鑑証明書など様々な書類を揃える必要があります。
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本記事では、外国人が日本の不動産を購入する際の手続きや注意点、必要書類についてまとめました。不動産購入に際してのローンについても解説します。

1.外国人の日本での不動産購入に規制はない

日本では、不動産を購入する際に国籍に基づく制限は設けられていません。日本のように規制がほとんどない国は少数派で、世界の多くの国々では外国人の不動産取引にはさまざまな規制があります。

たとえば東南アジアでは、外国人投資家による不動産取得を禁止し、制限している国が多くあり、これらの規制は国の安全保障や経済的利益を守るために設けられています。 

一方の日本では、外国人も日本国内の不動産を購入する際には、日本人と同じ条件での取引が可能です。日本の不動産市場は、外国人投資家にとってアクセスしやすく所有権に期限がないため、売買・贈与・相続を自由に行えます。

また、外国人であっても日本人とは異なる税金が課されることはありません。これにより、日本の不動産は外国人にとって魅力的な投資先となっています。 

日本の不動産の所有権は永続的なため、欲しい物件が一度購入されてしまうと介入が難しくなります。
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1-1.外国人でも土地をほぼ自由に売買できる

日本における外国人による土地の売買は、自衛隊基地や原発など特定の重要地域を除いて、日本人同様ほぼ自由にできます。2022年9月20日の「重要土地等調査法」施行前は、制限がほとんどなく日本の土地を自由に売買できる状態でした。近年では、外国人による土地取引の規制をさらに強化する動きが見られ、新たな制限が設けられる可能性も高まりつつあります。 

1-2.不動産を購入してもビザや永住権は得られない

日本では、不動産の取得が永住権やビザの取得に直結するわけではありません。たしかに外国人の不動産取引は、他国のような国籍や永住権、ビザによる制限があるわけではなく、日本人同様に不動産の所有や売買が可能です。ただし、日本での生活を目的とした不動産購入の場合、適切な在留資格の取得が必要になる点には注意しなければなりません。

2.近年日本で行われた外国人の不動産購入への規制の動き

近年、外国人による不動産購入が増加していることを受けて、政府は規制強化に向けた動きを見せています。2022年9月20日には「重要土地等調査規制法」が施行され、外資による日本の土地購入に懸念がある場合、政府が調査し必要に応じて規制を行うことが可能になりました。これには、北海道や離島などでの外国人による土地購入の問題が背景にあります。

さらに2023年5月、国民民主党は外国人による土地取得を規制する「総合的安全保障上の土地取得規制法案」（外国人土地取得規制法案）を参議院に提出しました。

これらの動きは、外国人による不動産購入が日本の安全保障に与える影響を考慮し、適切な管理を行うためのものです。これまでどおり外国人が日本で不動産を購入すること自体は禁止されていません。ただし、特定の条件下での不動産の購入や所有には規制がかかることを意味しています。

そのような近年の不動産購入への規制の動きについて解説します。

2-1.「重要土地等調査法」の施行

「重要土地等調査法」の施行の背景には、国境に近い島々や防衛施設の周辺地域などの土地所有や利用について、かねてから安全保障上の懸念がありました。そこで、重要土地等調査法が公布され、2022年9月20日に重要土地等調査法が施行されました。

重要土地調査法における概要は、以下のとおりです。

注視区域および特別注視区域の設定

この法律では、防衛施設や重要施設の周辺約1km、国境に近い離島など、機能を妨害されるリスクがある土地を「注視区域」と名付け、保護します。さらに、機能が極めて重要かつ代替が難しい施設や地域については、「特別注視区域」として更なる注意を払います。

区域の一覧については、内閣府の下記のページにて確認できます。

注視区域の一覧：内閣府HP
特定注視区域の一覧：内閣府HP

土地の利用状況に関する調査

機能阻害行為の発生を未然に防ぐため、注視区域や特別注視区域に位置する土地や建物の利用状況を調査します。この調査は、現場検査、公的記録の収集、そして土地の所有者や賃借人からの報告又は資料の提出を通じて行われます。

特別注視区域での事前届出義務

特別注視区域内の土地・建物の所有権が移動する際は、土地の売買契約締結までに内閣府に事前届出が必要です。面積（建物の場合は、各階の床面積の合計）が200㎡以上の土地・建物が届出の対象となります。

この届出には、下記の事項の届け出が求められます。

• 当事者の氏名又は名称及び住所
  ※法人の場合は、代表者の氏名も必要
• 土地等の所在及び面積
• 土地等に関する所有権等の種別及び内容
• 土地等の利用目的
• 譲受け予定者等の国籍等
• 土地等の利用の現況
• 契約予定日

届出の対象となる契約

売買、贈与、交換、形成権（予約完結権、買戻権）の譲渡等（これらの予約である場合も含まれます）が対象となります。賃借権、相続等は対象外です。日本人・外国人ともに土地・建物の取引自体を禁止するものではありません。

届出を行う者

契約の当事者が届出を行います。売買契約の場合には、売主と買主の双方が届出を行う必要があります。

利用規制と機能阻害行為への対応

もし、注視区域や特別注視区域内で機能を阻害する利用や行為が確認された場合、その使用者に対し、中止勧告や命令が下されます。これには刑事罰の適用も含まれます。

重要土地等調査法は、重要施設の施設機能又は国境離島等の管理機能を阻害する行為への制限を設けるものであり、日本人・外国人ともに直接的な土地・建物の取得を禁止するものではありません。また､この制度は、一般的な日常生活や事業活動への影響はなく、あくまで、機能阻害行為が確認された場合､その行為をやめるよう勧告・命令する等の措置を行うものとなっています。

機能阻害行為

機能阻害行為とは、下記のような行為が該当します。

• 自衛隊等の航空機の離着陸やレーダーの運用の妨げとなる工作物の設置
• 施設に対する妨害電波の発射領海基線の近傍の土地で行う低潮線の保全に支障を及ぼすおそれのある形質変更　等

下記のような行為は、機能阻害行為には該当しません。

• 施設の敷地内を見ることが可能な住宅への居住
• 施設周辺の私有地における集会の開催
• 国境離島等の海浜で行う漁ろう 等

上記の機能阻害行為はあくまで一例であり、実際に機能阻害　行為に該当するかについては、個別具体的な事情に応じて、適切に判断することとされています。将来的には、国際的な状況の変化に柔軟かつ迅速に対応できるよう、法律の適用範囲や手続きの見直しが課題となります。

2-2.国土利用計画法施行規則の改正による国籍の届出義務化

これまで外国人の不動産取得を直接的に規制する法律はありませんでしたが、2025年7月1日、国土利用計画法の施行規則が改正され、大規模な土地取引において取得者の国籍等を届け出ることが義務化されました。

これは、外国人による土地取得の実態を国が正確に把握し、水源の保全や地価の急騰、不適切な土地利用を防ぐことを目的としています。

届出の対象となる土地の面積

• 市街化区域：2,000平方メートル以上
• 市街化区域以外の都市計画区域：5,000平方メートル以上
• 都市計画区域外（山林など）：10.000平方メートル以上

この改正により、これまで住所などから推測するしかなかった国籍情報が、年間約130万件の届け出のうち約1%について明確になると見込まれています。ただし、外国資本であっても日本法人として取得した場合は『日本』と記載されるため、実態把握にはまだ課題も残っています。

重要土地利用規制法が自衛隊基地周辺など『安全保障上特に重要なエリア』をピンポイントで規制するのに対し、今回の国土利用計画法の改正は、より広範なエリアでの『実態把握』を目的としている点に違いがあります。

3.海外の不動産購入規制の例

東南アジアをはじめとする国々では、外国人による不動産取引に規制を設けています。不動産市場を外国人に開放すると、活発な取引により物件価格が急騰し、経済の成長速度がそれに追いつかず、国民の住居確保が困難になるリスクがあるためです。

一方の日本・アメリカ・カナダなどでは、外国人に対する不動産投資の規制がなく、完全な所有権を認めています。EU内では規制されている国が多いものの、フランスは外国人に対する規制がなく、完全所有権が認められています。イギリス、とくにロンドンなどでは土地の借地権の取引が一般的です。

ここでは、東南アジア諸国やアメリカ、オーストラリア・ニュージーランドを例に挙げて解説します。

3-1.東南アジア諸国（フィリピン、タイ、中国など）

東南アジアでは、コンドミニアムに限定し外国人の不動産取得を制限しているケースが多くみられます。コンドミニアムとは、アメリカやカナダでみられるような家具完備の住宅であり、所有者が居住していない間は、観光客に貸し出すことのできるマンションタイプを指すことが一般的です。

フィリピン・タイ・カンボジアなどでは、外国人による土地所有が禁止されており、集合住宅における外国人のコンドミニアムの所有割合にも制限がかけられています。インドネシアなどでは、外国人に不動産市場を開放していません。マレーシアは、外国人にも土地の完全所有を認めていますが、最低不動産価格の規制があります。また、中国では外国人の土地保有を一切認めていません。

3-2.アメリカ

アメリカは、軍事施設周辺の土地取引に対して国籍に関係なく厳格な規制を設けています。2022年には「外国投資リスク審査現代法」の規制範囲を拡大し、不動産投資も審査の対象となりました。

この法律に基づき、外国人投資家は軍事関連施設周辺での投資前に詳細な情報を提出する必要があり、対米外国投資委員会がリスク評価し、問題があれば大統領が取引停止を命じることが可能です。このことにより、アメリカの土地取引にはさらなる強い規制が加わったといえます。

3-3.オーストラリア・ニュージーランド

オーストラリアでは、外国人が不動産を取引する際には、外国投資審査委員会（FIRB）の許可が必要です。許可を得たとしても、非居住者は原則として新築の不動産のみであり、さらに販売される新築物件の半数以上の戸数を外国人が購入することは許されていません。

ニュージーランドでは、居住ビザのない外国人の中古不動産購入は禁止されていますが、外国人による大規模宅地開発における新規物件の購入は可能です。

4.外国人の日本不動産購入手続きの流れ

日本で不動産を購入する際、外国人はいくつかの重要なポイントと注意点を理解しておく必要があります。日本の法律や手続き上の注意点を把握することは、スムーズな取引のために不可欠です。

外国人が、日本で不動産を購入する際の主なポイントは以下のとおりです。

• 外国人が日本で不動産を購入する流れの把握

ここでは、それぞれについて解説します。

4-1.外国人が日本で不動産を購入する流れ

外国人が日本の不動産を購入する大まかな流れは、以下のとおりです。

1.不動産会社などで物件を見つけ内覧する

日本の不動産取引では、トラブル回避のため通常は不動産会社が仲介します。直接の個人取引はまれです。物件情報は、不動産会社間のネットワークシステム「REINS」や民間ポータルサイトなどに掲載・登録されています。インターネットでの検索が可能で、希望条件に合った物件を探すことが可能です。

物件を選んだ後は、現地の下見です。これを「内見」ないしは「内覧」といいます。海外在住者は、実際に来日しての確認が望ましく、立地や周辺施設のチェックを済ませてからの不動産購入をおすすめします。

2.買付証明書の提出を行う

不動産を購入する際には、売主または仲介業者へ「買付証明書」を提出します。買付証明書に希望する購入価格や手付金、その他の条件を明記し、購入意志を正式に伝えます。

3.購入資金を準備する

外国人の不動産購入では通常、現金で購入することが多いです。ローンの利用については、後述しますが、日本の永住権保持者に限られることが多く、海外居住者がローンを利用することは難しい状況です。

売買代金の支払い方法としては、日本の銀行口座を有しない外国人は、代わりに代金を支払う決済代理人として司法書士などを定めます。決済期日までに決済代理人に対して購入代金及び諸費用の送金を行い、決済代理人を介して売主に支払うことが一般的です。

4.手付金や手数料を支払う

支払い方法の決定後、物件価格の一部を先に支払います。これには、手付金・仲介手数料・印紙税が含まれます。手付金は通常現金で支払われ、印紙代は不動産業者ごとに異なるので、支払い前に確認が必要です。

5.売買契約を締結する

売主と合意に達した場合、売買契約の締結に進みます。この際、必要な印鑑と印鑑証明書（ない場合には、印鑑証明書に代わる書類）を準備します。

契約書には印紙税が課され、契約成立時には物件購入価格の10～20％相当の手付金を支払わなければなりません。もし契約後に購入者の都合でキャンセルする場合、すでに支払った手付金は返金されないため注意が必要です。

6.決済・登記を行う

不動産の売買契約が完了すると、次は決済と登記手続きに進みます。このプロセスで、不動産の所有権が正式に自分の名義に変更（所有権移転登記）され、国の公式記録（登記簿）にも反映されます。

所有権移転登記を行う際には、在留カード・住民票・印鑑証明書・印鑑などの必要書類（ない場合には、代わりの書類）を用意しなければなりません。外国人の登記（渉外登記）は注意を要する点が多いので、外国人の渉外登記の実績が多い司法書士のサポートを求めることも一つの選択肢です。

7.不動産取得後の20日以内に財務省へ報告する

海外に居住する外国人（非居住者）は、取得から20日以内に外為法に基づき財務大臣へ報告する義務があります。これは、国際的な資本取引の透明性を確保するための措置です。ただし、以下の場合には報告不要です。

• 非居住者本人・当該非居住者の親族・使用人その他従業員の居住用目的で取得した場合
• 日本において非営利目的の業務を行う非居住者が、非営利目的の業務遂行のために取得した場合
• 非居住者本人の事務所用として取得した場合
• 他の非居住者から取得した場合

5.日本で外国人が不動産を購入するための必要書類

不動産購入に必要な主な書類は以下の4点です。

• 外国人住民票（海外居住外国人は、自国又は居住国の住民登録証明書や宣誓供述書）
• 在留カード（海外居住外国人は、パスポート）
• 印鑑証明書（ない場合は、自国又は居住国の宣誓供述書）
• 印鑑（ない場合は、不要）

「外国人住民票」は、居住地の市区町村役場で取得します。在留資格がない場合は、代わりに自国又は居住国発行の住民登録証明書や公証人認証の宣誓供述書が必要です。

「在留カード」は、日本での合法的な滞在を証明する身分証明書です。在留資格がなければ、パスポートが身分証明として使われます。

「印鑑証明書」は、役所に登録された実印の証明書です。ない場合には、自国の宣誓供述書など公的書類で対応します。

住宅ローン申請時には、これらの書類に加えて、勤務先の情報や他からの借入れ金額、返済計画の詳細情報を提出する必要があります。手続きをスムーズに進めるためには、これらの情報を事前に整理し、必要書類を準備しておくことが重要です。

手続きの詳細や追加書類については、不動産会社、司法書士や金融機関に確認するようにしましょう。

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6.外国人が日本で不動産を購入する際の注意点

日本の不動産市場は、その透明性と安定性から多くの外国人投資家にとって魅力的な投資先となっています。しかし、外国人が日本で不動産を購入する際には、いくつかの注意点があります。

まず信頼できる不動産業者選びは、購入後の管理や問題解決にとって重要です。不動産購入後の確定申告も忘れてはなりません。これらを理解し、適切な準備をして不動産投資に臨むことが重要です。

6-1.外国人でも住宅ローンを利用できるのか

外国人が日本で住宅ローンを利用する際、永住権保持者は年齢・収入・職歴などの返済能力が審査の主要なポイントです。永住権がない場合の審査は厳しくなり、日本語能力や日本人配偶者などの保証人が必要になることもあります。

審査が困難な場合は、母国銀行の日本支店を利用する選択肢もあります。場合によっては、永住権の有無にかかわらず、住宅ローンの申請が容易に運ぶかもしれません。また、海外に戻った後も返済に影響が少ないといったメリットもあります。

住宅ローンの申請にあたっては、永住権の有無や定住意思、収入などを総合的に考慮し、審査の見込みを事前に把握しておきましょう。永住権がなくとも条件によっては融資を受けられる金融機関もあるため、さまざまな選択肢を検討することが重要です。

6-2.不動産業者と司法書士選びに注意が必要

信頼性のある不動産業者と司法書士を見つけることが重要です。一部の不動産業者は、外国人顧客に対して高価な物件や条件が不利な物件を売りつけることがあります。

信頼できる不動産業者と司法書士を探すためには、通訳者に依頼するのが有効です。不動産取引には専門的な知識が必要であり外国人にとっては理解が困難な場合もあります。通訳者を通じて正確な情報を得ることで、より信頼性の高い不動産業者と司法書士を選ぶ手助けともなります。

6-3.投資用に不動産を購入する場合は確定申告が必要

日本における不動産の取引には、税務申告の手続きと税金の支払いが発生します。不動産購入に関係する税は、以下のとおりです。

• 不動産取得税：不動産を新規に取得する際にかかる税
• 固定資産税：毎年、所有している不動産に対して納める税
• 所得税・譲渡所得税：不動産の賃貸や売却の際にかかる税

これらの税金については、収入がある場合や不動産の購入・売却時に申告し、決められた期限内に支払わなければなりません。不動産取引における税金の管理は、適切な申告と納税を確実に行うために重要です。

6-4.納税管理人制度の活用

日本で不動産を購入する際、海外に居住している場合には、日本の税金の納付や確定申告が困難になります。そうした際に役立つのが「納税管理人制度」です。

納税管理人は、税金の納付や確定申告を代行する代理人のことを指します。納税管理人制度を利用することで、日本に住む知人や不動産管理会社のスタッフなどに、納税管理人として税務上の手続きのサポートを依頼できます。

6-5.相続が発生した場合は被相続者の本国法が適用される

日本における財産の所有者が亡くなった後に生じる相続に際しては、被相続人の本国法の確認が必要です。故人の国籍国の法律において、不動産所在地の法律を適用すると明記している場合には、日本の法律が適用されます。

相続人の特定、相続の割合、そして遺産の分配方法は、故人の国籍国の法律なのか、日本法に基づくのか、確認の上、相続手続きを行う必要があります。

7.まとめ

本記事では、外国人が日本の不動産を購入する際に知っておきたい事柄について解説しました。内容をまとめると、以下のとおりです。

✓　外国人の不動産購入は原則として自由だが、大規模な土地取引では新たに国籍等の届出が義務付けられる ✓　重要土地等調査法による特別注視区域内の土地では日本人・外国人ともに不動産購入については、売買契約締結前に事前届出が必要 ✓　注視区域・特別注視区域内の土地等を利用して機能阻害行為が行われた場合等に、土地等の利用者に対し、必要な措置をとるべき旨の勧告・命令がされる ✓　日本以外の国では、外国人による不動産の購入制限が設けられているケースがある ✓　外国人が日本で不動産を購入する際には、外国人住民票（海外居住外国人は、自国又は居住国の住民登録証明書や宣誓供述書）、印鑑証明書（ない場合は、自国又は居住国の宣誓供述書）の準備が必要となる ✓　購入手続きについては、外国人特有の専門知識が必要なため、経験のある不動産業者と司法書士のサポートを受けるべき

日本においては、外国人投資家も国内の不動産を自由に取得することが可能です。実際に海外からの投資家による日本の不動産への投資はめずらしくもなく、彼らが日本で不動産を購入する際のプロセスは、日本人とかわりありません。ただし、日本人であっても不動産の所有権移転手続きは複雑さを極めます。あらかじめ購入にいたる大きな流れを把握していくことが重要です。

これまで見てきたように、外国人が日本の不動産を購入すること自体に大きな制限はありません。しかし、2025年7月から始まった国籍の届出義務化により、日本政府は土地所有の実態把握へ向けて大きな一歩を踏み出しました。

これにより、安全保障や国土保全の観点から、今後の土地利用のあり方について新たな議論やルール作りが進む可能性があります。

外国の方が不動産を購入する際の手続き自体に大きな変更はありませんが、こうした法改正の背景を理解しておくことは、今後の取引において重要になるでしょう。当事務所では、こうした最新の法改正の動向も踏まえ、専門家として万全のサポートを提供いたします。

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