2024年4月1日から、不動産登記に関する法令改正と法務省通達により、海外居住日本人、外国人や外国法人が不動産の所有者となる場合に関するルールが大幅に変更されました。海外居住日本人、外国人又は外国法人が不動産を購入する、相続をする、贈与を受ける、家族信託の受託者となるケースがあるなか、専門家は知っておきたい内容です。
近年、国際化の進展に伴い、海外に居住する日本人や海外の外国人投資家による日本への不動産投資が増加しています。このような状況下で、不動産の所有者が日本国内に居住しているケースが増える一方で、所有者の把握や連絡を取ることが困難となることが問題視されています。そのため、不動産の所有者の明確な特定と連絡先の把握を目的として、関連法令が改正されました。
今回の記事の内容は、下記の通りです。
- 外国人個人が所有者となる不動産登記のおける氏名は、日本語に加えてローマ字を併記される
- 海外居住の日本人、日本国内に住所がない外国人及び外国法人については、国内の連絡先等が登記事項となる
- 日本で会社法人等番号を有しない外国法人については、設立準拠法国が登記事項となる
- 国内に住所がない外国人、外国法人についての住所証明情報としての宣誓供述書の取り扱いかわり、宣誓供述書のほか、パスポート（旅券）のコピー、会社謄本等のコピーが必要となる
- ローマ字併記、国内連絡先、設立準拠報法国の登記については、必要書類があるので、事前に司法書士に確認しておくべき
この記事では、外国人の取引や相続に携わる士業、専門家は知っておくべき海外居住日本人、外国人及び外国法人の渉外不動産登記手続きや必要書類について解説します。
目次
外国人個人の氏名について日本語表記のほか、ローマ字併記が認められる
外国人個人の所有者情報は、これまで、カタカナ、漢字の日本語表記のみが認められてきました。しかし、この方法では、外国人のパスポート（旅券）や在留カードに記載されている氏名のアルファベット表記との一致が確認できず、本人確認が困難という問題がありました。
この問題に対応するため、2024年4月1日から、外国人の氏名に関する取り扱いが改正されました。
外国人個人の不動産の所有権がローマ字併記の対象となる
外国人個人が所有者となる不動産登記上の氏名について、カタカナ、漢字の日本語での氏名の登記のほか、ローマ字表記を併記されることになりました。これにより、不動産登記上の所有者である外国人の氏名が、日本語表記とローマ字表記の両方で記載されることとなります。対象は、外国人個人のみであり、外国法人は対象となりません。中国人や韓国人の場合でも、氏名は漢字表記とともにローマ字併記が行われます。
ただし、ローマ字表記は所有権の登記ではなく補足情報として扱われます。
所有者名の日本語表記方法
所有者としての登記は、一部の国の外国人（中国・韓国など）を除き、通常はカタカナで表記されます。このため、パスポートや在留カードなどの身分証明書にローマ字で表記されている場合でも、登記手続きではその氏名をカタカナに変換して表記する必要があります。また、氏名の間にスペース（空白）を入れることはできませんので、氏名をつなげて表示するか、「・」「、」などを使って区切る形で表記します。
一般的には、パスポートや在留カードなどの身分証明書に記載されている名前に従って、カタカナ表記に変換して登記されます。ただし、単純にカタカナ表記にするだけではなく、日本の氏名表記と同様に、「姓→名」の順に表記する必要があります。
ローマ字氏名の表記方法と証明情報
補足事項として登記される表記は、ローマ字で表音したものに限ります。
ローマ字以外の文字や記号による表記は認められず、ローマ字氏名は原則として全て大文字で表示されます。また、氏名の間にはスペースを付すこととし、「・（中点）」などの記号による区切りは許可されません。
氏名の登記と同様に、「氏」→「名」の順に従って登記されます。また、母国語による氏名にローマ数字が含まれる場合には、「Ⅲ」「Ⅳ」などのローマ数字を「I」「V」などのローマ字に置き換えて表示することも可能です。
ローマ字氏名証明情報
外国人個人が所有者となる不動産登記において、ローマ字氏名を証明するためには、以下のような書類が必要となります。
・中長期在留者の外国人: ローマ字氏名が記載された住民票の写し
・短期在留者・海外居住者の外国人: ローマ字氏名が記載されたパスポート（旅券）の写し
パスポート（旅券）の場合、以下の条件を満たす必要があります。
・登記申請の受付の日に有効な旅券の写しであること
・ローマ字氏名、有効期間の記載、写真の表示のあるページが含まれていること
・パスポート（旅券）の写しに原本と相違がない旨の記載があり、登記名義人となる者等の署名又は記名押印がされていること
住民票やパスポート（旅券）がない場合、外国人ローマ字氏名、氏名が当該者のものであることを証明する書面が必要です。
海外在住の日本人や外国人、外国法人のための国内連絡先が登記事項となる
2024年4月1日から、海外在住の日本人や日本に住所を有しない外国人、外国法人が不動産の所有者となる場合、日本国内の連絡先が登記事項となりました。具体的には以下の通りです。
国内に住所を有しない所有権の登記名義人がいる場合
内の連絡先となる者の情報（個人の場合は氏名と国内の住所、法人の場合は名称、国内の住所または営業所、事務所の所在地と名称、会社法人等番号があればその番号）が登記事項として記録されます。
国内連絡先となる者がいない場合
“国内連絡先となる者がない旨”が登記事項として記録されます
国内連絡先の指定方法
国内に住所を持たない場合には、国内の連絡先の指定が必要です。通常は親族や友人だけでなく、不動産業者や法律家、税理士などの第三者も指定可能です。また、連絡先がない場合でも、その旨を登録する必要があります。
一般的には、納税管理人をこの役割に指定することが推奨されます。法務省の通達には、国内連絡先の責任の範囲について具体的な記載はありませんが、この連絡先は所有者が不在の場合の問い合わせ窓口として機能することが期待されます。
国内連絡先事項の証明情報
国内連絡先を登録するためには、以下のような証明書類が必要です。
・国内連絡先の氏名または名称と住所が記載された印鑑証明書、住民票の写し、戸籍の附票の写し。
・法人の場合は、登記事項証明書（会社法人等番号が提供される場合は、番号の提供のみ）
・営業所が国内連絡先となる場合、その営業所の所在地と名称が書かれたホームページをプリントアウトした書面等に、国内連絡先となる者の営業所等であることに相違ない旨の記載及び国内連絡先となる者の署名又は記名押印したもの
国内連絡先の承諾書
国内連絡先を登録するためには、国内連絡先となる者の承諾書と印鑑証明書が必要です。
・国内連絡先となる者が署名又は記名押印した承諾書
・国内連絡先となる者の印鑑証明書(会社法人等番号が提供される場合は、番号の提供のみ)
国内連絡先がない場合の上申書
国内連絡先がない場合、所有者が”国内連絡先がない”旨を記載した上申書を作成し、署名または記名押印します。この上申書には印鑑証明書は不要です。
日本で会社法人番号等を有しない外国法人における設立準拠法国の登記
2024年4月1日から、不動産の所有者となる法人においては、会社法人等番号が登記事項となりました。これに加えて、日本国内で登記がなされていない外国法人が不動産の所有者となる場合、その法人が設立された国（設立準拠法国）が登記事項として取り扱われることになりました。
外国法人の設立準拠法国の証明情報
外国法人の設立準拠法国を証明するためには、以下の書類が必要となります。
・設立準拠法国政府の住所証明書
設立準拠法国政府によって作成された住所を証明する書面が必要です。
・設立準拠法国政府の書面等の写し
設立準拠法国政府によって作成された書面のコピーが必要です。この書面には法人の住所に関する情報が含まれます。
上記の書類は、後述する外国法人が所有者となる不動産登記における住所証明情報（外国法人の会社謄本に相当する書面、宣誓供述書及び外国法人の名称の記載がある設立準拠法国の政府の作成に係る書面等）も兼ねます。
政府作成の書面等において、法人の設立準拠法国が明確に記載されていない場合でも、該法人の住所が記載された書面がある国と政府作成書面を作成した国が一致すれば、その国を設立準拠報国とすることができます。
外国人の住所証明情報としての宣誓供述書の取り扱いが変わる
2024年4月1日までは外国人の住所が記載された本国公証人又は在日大使館の領事が認証した宣誓供述書が不動産登記申請の必要書類である住所証明情報としての住民票、会社謄本の代わりとして活用されてきましたが、2024 年(令和6年)4月1日からは、法務省通達により以下の取り扱いとなります。
外国居住の外国人（個人）の住所証明情報
以下のいずれかの書類を住所証明情報として用意する必要があります。
・本国又は居住国の政府の作成に係る住所を証明する書面
・本国又は居住国の公証人の認証を受けた宣誓供述書及び旅券のコピー
以下、解説します。
本国又は居住国の政府の作成に係る住所を証明する書面
日本の住民票に相当する書類が該当します。
具体的には、本国又は居住国（これらの州など地域を含む）の政府（在日大使館の領事を含む）が作成した住所を証明する書面を用意します。
なお、住民票に代わる書類としては、本国又は居住国の政府が作成した住所を証明する電子データをプリントアウトした書面であっても、その国の政府のウェブサイトにより提出された書面に記載された番号を入力してその住所を確認できればその書面をもって代えることができます。
本国又は居住国の公証人の認証を受けた宣誓供述書及び旅券のコピー
本国又は居住国の公証人の認証した宣誓供述書（外国人買主が自分の氏名住所が真実であることを宣誓して署名した文書）に加えて、パスポートのコピーの提出が求められます。なお、パスポートのコピーについては、以下の要件を満たす必要があります。
・宣誓供述書が作成された日又は登記申請の受付の日において有効なパスポートのコピーであること
・外国人買主の氏名並びに有効期間の記載及び写真の表示のあるページのコピーが含まれていること
・宣誓供述書と一体となっていないパスポートのコピーである場合には、パスポートの原本と相違がない旨の記載及び外国人買主の署名又は記名押印がされていること
なお、本国及び居住国に公証制度がない、本人が疾病、障害により帰国できないなど、やむを得ない事情により本国又は居住国の公証人の認証を受けた宣誓供述書を用意できない場合は、次の書類を住所証明情報に代えることができます。
・日本の公証人が認証した宣誓供述書（外国人買主が、自分の住所について真実であることを宣誓した書面）
・外国人買主が本国又は居住国の公証人の認証した宣誓供述書を取得できない旨を記載した上申書
・パスポートのコピー（要件は上記宣誓供述書提出時と同じ）
外国法人の住所証明情報
外国法人の場合、以下のいずれかの書類が住所証明情報として必要とされます。
・外国法人の設立準拠法国の政府の作成に係る住所を証明する書面
・外国法人の設立準拠法国の公証人が認証した宣誓供述書及び外国法人の名称が記載されている設立準拠法国の政府の作成に係る書面のコピー
上記の書面は先述した、外国法人の宣誓供述書等は、設立準拠法国を証明する書面を兼ねます。
以下、解説します。
外国法人の設立準拠法国の政府の作成に係る住所を証明する書面
これは、日本の会社謄本（商業登記事項証明書）に相当する書類です。
具体的には、外国法人が設立された設立準拠法国（州など地域を含む）の政府が発行した書類が必要です。
外国法人の設立準拠法国の公証人が認証した宣誓供述書及び外国法人の名称が記載されている設立準拠法国の政府の作成に係る書面のコピー
これは、外国法人の名称が記載された設立準拠法国の政府が作成した書類（会社謄本等）のコピー（原本と相違がない旨の記載及び代表者の署名又は記名押印が必要）と、その書類を認証した公証人が認証した宣誓供述書のセットです。この書類は、外国法人の住所を証明するためのものであり、住所の記載がない場合でも問題ありません。ただし、宣誓供述書と政府作成の書面のコピーは、宣誓供述書が作成された日又は登記申請の受付の日に有効である必要があります。
やむを得ない事情により設立準拠法国の公証人の認証を受けた宣誓供述書を取得できない場合には、外国法人の代表者等の本国又は居住国、又は日本の公証人が認証した宣誓供述書、代表者の本国等で宣誓供述書を取得できない旨を記載した上申書、設立準拠国の政府作成の書面のコピー等を提出することができます。
外国人が所有者となる際の登記の必要書類のまとめ
2024年4月1日から、海外居住の外国人又は外国法人が所有者となる登記手続きにおいては、外国人のローマ字併記、国内連絡先、設立準拠報国の登記事項のほか、住所証明情報の取り扱いも改正されます。そこで、ケースによっては異なりますが、一般的には登記にあたって、国内居住の日本人の登記手続きに必要な書類に加えて、下記の書類を用意することになります。
国内在住の外国人
・ローマ字氏名が記載された住民票
海外在住の日本人
・国内連絡先事項の証明情報＋国内連絡先の承諾書（連絡先が国内法人の場合は会社法人等番号提供で謄本、印鑑証明添付省略可能、連絡先が個人の場合は印鑑証明書添付）
・国内連絡先がない場合には上申書（日本人が署名又は記名押印、印鑑証明書不要）
海外在住の外国人
・宣誓供述書＋パスポートのコピー（原本証明必要）
・国内連絡先事項の証明情報＋国内連絡先の承諾書（連絡先が国内法人の場合は会社法人等番号提供で謄本、印鑑証明添付省略可能、連絡先が個人の場合は印鑑証明書添付）
・国内連絡先がない場合には上申書（外国人が署名又は記名押印）
・外国語文書の和訳文（証明に関係する部分以外は翻訳省略した旨を記載すれば、翻訳の一部省略も可）
日本の会社法人等番号がない外国法人
・宣誓供述書＋外国法人の名称が記載された設立準拠法国政府作成の会社謄本等のコピー（原本証明必要）
・国内連絡先事項の証明情報＋国内連絡先の承諾書（連絡先が国内法人の場合は会社法人等番号提供で謄本、印鑑証明添付省略可能、連絡先が個人の場合は印鑑証明書添付）
・国内連絡先がない場合には上申書（外国人が署名又は記名押印）
・外国語文書の和訳文（証明に関係する部分以外は翻訳省略した旨を記載すれば、翻訳の一部省略も可）
上記は一般的なケースの目安となる書類です。ケースによっては、必要書類が異なるため、司法書士への事前の確認をしておきましょう。
まとめ
- 外国人個人が所有者となる不動産登記のおける氏名は、日本語に加えてローマ字を併記される
- 海外居住の日本人、日本国内に住所がない外国人及び外国法人については、国内の連絡先等が登記事項となる
- 日本で会社法人等番号を有しない外国法人については、設立準拠法国が登記事項となる
- 国内に住所がない外国人、外国法人についての住所証明情報としての宣誓供述書の取り扱いかわり、宣誓供述書のほか、パスポート（旅券）のコピー、会社謄本等のコピーが必要となる
- ローマ字併記、国内連絡先、設立準拠報法国の登記については、必要書類があるので、事前に司法書士に確認しておくべき
2024年4月1日から、海外居住日本人、外国人、外国法人が不動産を購入する、相続をする、贈与を受ける、家族信託の受託者となる場面では、通常の手続き、書類にくわえて、別途確認すべき事項、必要書類が加わります。最新の情報をおさえて、実務に取り組めるようにしておきましょう。
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