先生方も日々感じていらっしゃるように、海外にルーツを持つお客様からのご相談、増えてきていますよね。日本の不動産を取得したい、あるいは国際的な相続が発生した…そんな時、私たち専門家がしっかりサポートできるかどうかは、お客様の安心に直結します。
ただ、正直なところ、外国籍の方が絡む登記実務って、なかなか手ごわいのが現実です。戸籍がない国だったり、外国の公証制度との兼ね合いだったり、はたまた国際私法でどの国の法律が適用されるの？なんて、国内案件とは勝手が違う「壁」に直面することも少なくありません。
でも、だからこそ、私たち司法書士・行政書士の出番です！お客様の期待に応え、「渉外登記、よく分からないけど、先生に任せておけば安心だ」と思っていただけるように、今回は渉外登記の全体像から、実務で「これ、どうするんだっけ？」となりがちなポイントまで、私が日々感じていることも交えながら、すぐに役立つノウハウを整理してみました。
この記事で伝えたいポイントは下記のとおりです。
- 外国人や海外居住者が関わる登記、それが「渉外登記」。日本の登記法がベースだけど、相続などは本国法や居住地法が準拠法になることも。
- お客様の居住地で必要書類が変わる！海外居住者なら「署名証明書＋日本語訳」はマスト。翻訳・認証・原本還付の事前確認は絶対！
- 相続税・贈与税は居住地・国籍で大きく変動。登記と税務はセットで考え、税理士との連携でワンストップ体制を。
- 司法書士・弁護士・税理士のチーム力で、登記から税務申告、名義変更までトータルサポート。これが顧客満足度アップの鍵！
では、詳しく説明していきます。
目次
１. 「渉外登記」って、そもそも何？～基本の考え方と法律の話～
まずは、渉外登記とはそもそも何？という説明からわかりやすくしていきます。
1‑1 渉外登記ってどんなもの？
「渉外登記」と聞くと、なんだか難しそう…と感じるかもしれません。でも、基本は「外国人の方」や「海外にお住まいの方」が関係する不動産登記や相続登記、信託登記などを指す、とシンプルに捉えてみてください。外国の会社さんが日本の不動産を買うケース、亡くなった方が外国籍で、相続人の中に日本の方がいらっしゃるケースなど、本当に色々な場面があります。
ちなみに、2024年4月1日から新しいルールが始まっていて、外国籍の個人の方が不動産の所有者になる場合、氏名にローマ字も一緒に載せることになりました。それと、海外にお住まいの個人や会社さんが所有権の登記名義人になるなら、日本国内での連絡先を登記する必要が出てくることもあるので、このあたりも頭の片隅に置いておきたいですね。
1‑2 どの法律が適用されるの？～準拠法判断のステップ～
登記の手続きそのものは、日本の法律（不動産登記法など）に沿って進めます。これは、日本の役所での手続きだから、というイメージですね。
でも、「誰が相続人になるの？」「遺留分ってあるの？」といった権利関係の「中身」については、国際私法（「法の適用に関する通則法」という法律です）のルールで、亡くなった方の母国の法律や、住んでいた場所の法律が適用される（これを「準拠法」と言います）ことがあるんです。
だから、渉外登記の実務では、
1.まず、どの国の法律が適用されるか（準拠法は何か？）を確定させる。
2.次に、その法律に基づいて、どんな書類が必要になるかをリストアップする。
3.そして、外国語の書類は翻訳し、必要なら認証も受ける。
この3つのステップで進めていくのが、基本の流れになります。
2.どんな書類が必要？どうやって申請するの？～ケース別・実践ポイント～
渉外登記で必要になる書類や申請方法は、不動産を買うのか、相続なのか、といった登記の理由によっても違いますし、関係する方が日本にお住まいかどうかでも大きく変わってきます。ここでは、私たち司法書士・行政書士が実務で押さえておきたいポイントを、ケースごとに整理してみましょう。
2‑1. 不動産売買の場合に必要な書類
外国籍の個人の方が不動産を売ったり買ったりする場合、その方が日本に住んでいるかどうかで、提出する証明書類が変わってきます。
・日本にお住まいの外国籍の方: 住民票や印鑑証明書が取れるので、基本的には日本人の場合と同じような書類でOKです。
・海外にお住まいの外国籍の方: こちらが少し複雑で、日本の印鑑証明書の代わりに、現地の公証人（Notary Publicなど）が発行した「署名（サイン）証明書」が必要になります。もちろん、これには日本語の翻訳もセットで。
《主な必要書類リスト（売買のイメージ）》
・パスポートのコピー（ご本人確認の基本ですね）
・住民票（日本にお住まいの場合）、海外にお住まいの場合は、住民票の代わりに住所を証明する書類（例：現地の公的な住所証明書、住所に関する宣誓供述書、またはサイン証明書に現住所の記載がある場合はそのサイン証明書など）とその日本語訳が必要になります。
・不動産の登記事項証明書（いわゆる登記簿謄本）
・売買契約書
・印鑑証明書（日本にお住まいの場合）または署名を証明する宣誓供述書（海外にお住まいの場合）＋日本語訳
2‑2. 不動産相続の場合に必要な書類
相続手続きで、亡くなった方（被相続人）や相続人の中に外国籍の方がいらっしゃる場合、その国に日本の戸籍のような制度があるかどうか、現地の証明書類がどんなものかによって、準備するものが変わってきます。
基本的には、出生、婚姻、死亡などの相続関係を証明するために、出生証明書、婚姻証明書、死亡証明書、そして、不足する部分については宣誓供述書などを集めて、日本語の翻訳と一緒に提出する、という流れになります。
《主な必要書類リスト（相続のイメージ）》
・パスポートのコピー
・住民票（日本にお住まいの場合）
・不動産の登記事項証明書
・相続人が日本人の場合は、戸籍謄本・抄本など
・戸籍制度がない国の場合は、出生・婚姻・死亡証明書、宣誓供述書など（国によって本当に様々です）＋日本語訳
・遺産分割協議書（相続人全員で話し合った結果ですね）
・印鑑証明書または署名を証明する宣誓供述書＋日本語
2‑3.「署名（サイン）証明書」って何？
これは、海外にお住まいの方が日本の印鑑証明書の代わりに使う、とっても大事な書類です。「本人が確かに署名しましたよ」ということを、現地の公証人や、現地の日本大使館・総領事館の人が証明してくれるものです。これにも日本語の翻訳が必要ですね。
2‑4. 外国語の書類、翻訳と認証はどうする？
外国語で書かれた書類には、必ず日本語の翻訳を付けなければいけません。そして、「この翻訳はちゃんと原文に基づいて正確に訳されていますよ」ということを示すために、翻訳した人が証明を付けたりすることが求められます。
2‑5. 登記申請の方法は？
申請方法は、大きく3つあります。
①法務局の窓口に直接持っていく
②郵送する
③オンラインで申請する（登記・供託オンライン申請システム）
窓口申請なら、その場で疑問点を確認できるメリットがありますが、郵送やオンラインは便利ですよね。ただ、添付書類に不備があると、修正に時間がかかってしまうことも。
だからこそ、提出前に「翻訳はOK？」「認証は取った？」「署名証明書の期限は大丈夫？」「原本は返してもらえる書類だっけ？」といった点をリスト化して、ダブルチェックする。これが、実務をスムーズに進めるコツだと感じています。
３. 渉外登記をスムーズに進めるための「ここがポイント！」
渉外登記って、国内の案件にはない「書類集め」「翻訳」「認証」といったプロセスが加わるので、どうしても時間がかかりがちです。だから、時間に余裕を持ったスケジュールと、念入りな準備が本当に大切。ここでは、実務で「あちゃー！」となりやすい点を中心に、手続きを止めないためのコツをお話しします。
3‑1. 署名証明書の「有効期限」に気をつけて！
署名証明書、実は法律で「発行から何ヶ月以内じゃなきゃダメ！」とバシッと決まっているわけではないんです。でも、実務上は「だいたい3ヶ月以内」のものをお願いされることが多いですよね。特に売買の決済や金融機関が絡むときは、この「3ヶ月ルール」を言われることがほとんど。
私たち専門家としては、
① 案件をお受けした時に、「このくらいのスケジュールで進めましょう」とお客様にお伝えして、もし期限内に終わりそうもなければ、早めに再取得をお願いする。
② どうしても難しい場合は、取引の相手方や金融機関に「少し期限を延ばしてもらえませんか？」と交渉してみる。
こんな風に、先を見越して動くことが大事だと感じています。
3‑2. 「原本還付」できる？できない？～書類提出の戦略～
売買などで所有権移転登記をするときに使う「署名証明書」は、残念ながら不動産登記規則で「原本はお返しできません」と決まっています（規則55条但書）。なので、同じ方が同時期に複数の不動産取引をする場合は、それぞれの案件ごとにオリジナルの署名証明書が必要になるんです。これはお客様にもしっかり伝えておかないといけないポイントですね。
でも、それ以外の外国の公文書（例えば、出生証明書とか）は、申請書にコピーを付けて、「原本を返してください」とお願いすれば、返してもらえることが多いです。
案件が始まったら、「どの書類は返ってこないのか」をリストアップして、お客様に追加で取ってもらう必要があることを早めに説明しておく。これが、後々のトラブルを防ぐコツです。
3‑3. 困ったときの「専門家ネットワーク」を活かそう！
渉外登記は、登記の実務知識だけじゃなく、国際私法、税金、外国為替及び外国貿易法（外為法）など、本当に幅広い知識が求められますよね。自分の事務所だけではカバーしきれない分野が出てくることもあります。そんな時のために、
・外国の法律に詳しい弁護士の先生
・国際税務に強い税理士の先生
・海外の日本大使館・総領事館の担当者の方々
こういった方々と普段から繋がりを持っておくと、いざという時に本当に心強いです。案件がストップするのを防げます。
3‑4. 関係機関の連絡先、ちゃんと管理してる？
何かトラブルが起きた時に、すぐに連絡が取れるように、依頼者をはじめ、管轄の法務局、不動産取引先の金融機関、海外の日本大使館・総領事館、公証人などの担当窓口や直通番号を、事前にリストアップしておくことを強くおすすめします。特に、時差がある海外とのやり取りでは、メールのテンプレートをいくつか用意しておいて、返信を早くできるようにしておくと、業務効率がグッと上がりますよ。
3‑5. 翻訳・認証のフロー、どうやってる？
翻訳作業、どう進めていますか？
① 事務所である程度下訳を作って、最終チェックだけ専門家に頼むか、ご自身でしっかり確認する。
② 最初から専門の翻訳会社にお願いする。
コストとスピードのバランスを考えて、事務所としての標準的な進め方を決めておくと、ミスも減らせると思います。
最近では、AI翻訳ソフトもかなり進化していますよね。私の事務所でも、いくつかのAI翻訳ソフトを使って、訳文が大きく違っていないかなどを確認した上で手続きを進めることもあります。これも一つの手です。
あと、アポスティーユとか領事認証が必要な場合は、現地の役所の手続きに時間がかかることが多いので、その期間をしっかりスケジュールに組み込んで、お客様には「早めにお願いしますね！」と伝えることが肝心です。
3‑6. 「いつまでに何を？」～期限管理と工程表は必須アイテム～
書類集め → 翻訳 → 認証 → 書類送付 → もし不備があれば補正…と、渉外登記の一連の流れを、お客様にも分かりやすく「見える化」して、定期的に進捗を共有する。これが、うっかりミスを防ぎ、お客様の安心にも繋がります。
特に、金融機関の決済日がバシッと決まっている売買案件では、その日から逆算して、各作業の締め切りを設定する。そして、もし「これ、間に合わないかも…」という危険信号が灯ったら、すぐに対応できる体制を整えておく。これがプロの仕事ですよね。
４. 渉外登記と「税金」の話～登記だけで終わらせない心配り～
渉外登記の案件では、登記が無事に終わった、はい、おしまい！…ではなくて、その後の税金の申告まで見据えたアドバイスが、お客様の信頼を勝ち取る上でめちゃくちゃ重要です。相続税や贈与税の課税関係は、「どこに住んでいるか（居住地）」と「どの国籍か（国籍）」を軸に判断されるので、最初のヒアリングの段階で、お客様のこれまでの滞在履歴を正確に把握することが、本当に、本当に大切なんです。
4‑1. 相続税はどこまでかかる？～課税範囲のキホン～
亡くなった方か相続人のどちらかが、相続が始まった時に『日本国内に住所を持っていた』場合、日本国内にある財産も、海外にある財産も、原則として全部が日本の相続税の対象になります（相続税法1条の4）。ただ、日本に短期間だけ滞在していたような「非居住者」の方には、課税される範囲が日本国内の財産だけに限定される、という例外ルールもあります。
そして、意外と見落としがちなのが、相続人が外国籍で海外に住んでいる場合でも、亡くなった方が亡くなる前10年以内に日本に住所を持っていた期間があれば、海外の財産にも日本の相続税がかかってくることがある、という点。このあたり、かなり複雑ですよね。
だから、私たち司法書士としては、相続が始まる前から税理士の先生と連携して、財産リストを作る段階で「これは課税対象になりそうだね」と当たりを付けておくことが、実務上、非常に重要になってきます。
4-2. 贈与税の課税範囲と、実務で気をつけること
贈与税も、贈与した人と受け取った人、両方の居住状況によって、海外の財産に税金がかかるかどうかが変わってきます。例えば、贈与した人も受け取った人も10年以上ずっと海外に住んでいて、かつ、受け取った人が外国籍であれば、日本国内にある財産だけが贈与税の対象になる、といったルールがあります（租税特別措置法施行令4条の3など）。
お客様に贈与のスキームを提案する時は、
① いつ贈与するのがベストか？
② 贈与する財産は国内にあるものか、国外か？
③ 基礎控除の110万円は使えるのか？
こういったことをシミュレーションして、「このやり方が一番良いですよ」と具体的なプランを示せると、お客様の満足度は格段に上がると感じています。
５. 渉外登記を支える専門家たち～誰に何をお願いする？良い専門家の見分け方～
渉外登記の案件は、色々な専門家が協力し合うことで、リスクを最小限に抑えて、お客様にトータルなサービスを提供できますよね。ここでは、それぞれの専門家がどんな役割を担うのか、改めて整理してみましょう。
5‑1. 私たち司法書士の役割
私たち司法書士は、登記申請の代理はもちろんのこと、遺産分割協議書や委任状、翻訳文の作成サポートなど、手続き全体の舵取り役を担います。外国の書類の形式がこれでいいか、法務局と事前に打ち合わせをするといったことも、私たち司法書士が中心になって進めることが多いですよね。渉外登記の経験が豊富かどうかが、案件をスムーズに進められるかを大きく左右すると言っても過言ではありません。
5‑2. 弁護士の先生の役割
弁護士の先生には、国際私法や、もし相続で揉めてしまった場合の紛争解決の観点から、リスク管理をお願いすることになります。例えば、複数の国の法律が絡んでくる遺言の有効性、日本の法律の「これは絶対守らないといけない」というルール（強行規定）に抵触していないか、外国の裁判所の判決を日本で認めてもらうにはどうすればいいか…など、登記とはまた別の次元の問題が出てきた時には、弁護士の先生の力が必要不可欠です。
5‑3. 税理士の先生の役割
税理士の先生には、相続税や贈与税の申告、国外財産調書の提出が必要かどうかの判断、そしてタックスプランニング（節税対策など）をお願いします。二重に税金がかからないようにするための租税条約の適用、海外の財産の評価方法など、国際税務の知識が豊富な税理士の先生にお願いできると、本当に心強いです。
◆ どんな専門家チームを組むのがベスト？～選ぶときのポイント～
・渉外登記の案件を実際に扱った実績（どの国の案件を、どんな種類のものをやったことがあるか）
・英語やその他の外国語で、お客様や現地の関係者とコミュニケーションが取れるか
・ワンストップでサービスを提供できるか（登記から税務、もしもの時の紛争対応まで）
・報酬の体系や、追加で費用がかかる場合の説明がクリアか
こういった点をチェックして、信頼できる専門家チームを作って、それぞれの役割分担をはっきりさせておく。そうすれば、登記が無事に終わった後の税務申告や、不動産の名義変更まで、一貫してサポートできるようになり、結果としてお客様からの大きな信頼に繋がるんですよね。
6.まとめ
今回は、司法書士・行政書士の先生方向けに、「渉外登記」の全体像と実務ポイントについて、私なりにまとめてみました。
改めて、この記事でお伝えしたかった記事のポイントを繰り返しますね。
- 外国人や海外居住者が関わる登記、それが「渉外登記」。日本の登記法がベースだけど、相続などは本国法や居住地法が準拠法になることも。
- お客様の居住地で必要書類が変わる！海外居住者なら「署名証明書＋日本語訳」はマスト。翻訳・認証・原本還付の事前確認は絶対！
- 相続税・贈与税は居住地・国籍で大きく変動。登記と税務はセットで考え、税理士との連携でワンストップ体制を。
- 司法書士・弁護士・税理士のチーム力で、登記から税務申告、名義変更までトータルサポート。これが顧客満足度アップの鍵！
国際案件って、結局のところ「国境をまたぐことによる不確かさ」との戦いなんだと感じています。渉外登記で私たち専門家に求められるのは、単に申請書を作るテクニックだけじゃなくて、それぞれの国の制度や文化の違いを理解して、それを上手く繋ぎ合わせる「調整力」なんじゃないでしょうか。
この記事が、先生方の実務のヒントとなり、お客様が安心して国境を越えた大切な財産の移転を実現できるよう、少しでもお役に立てたなら、こんなに嬉しいことはありません。
【無料オンライン】外国人・海外居住者取引特有の決済と登記の実務ポイント
外国人・海外居住者との不動産取引が急増する中、多くの不動産会社が外国人の依頼を受けることに課題を抱えています。特に注目すべきは、海外在住者との売買に特有の実務上の様々な違い、外国送金に関する対応の問題、登記実務における外国語文書の取扱いです。
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本セミナーでは、外国人・海外居住者との取引における実務フローを、決済・登記から事後手続きまで、体系的に解説します。不動産実務において押さえるべき国際取引の要点と、スムーズな取引進行のためのノウハウを包括的に理解する機会です。国際化が進む不動産市場において、他社との差別化を図りたい不動産会社の皆様にとって、このセミナーは実務の質を高め、新たな取引機会の創出につながる実践的な内容となっています。
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